Има ли балон на имотния пазар

Част от водещите агенции за недвижими имоти и банки се събраха по време на дискусия, организирана от Imoti.net, за да обсъдят има ли балон на пазара за жилищни имоти и каква е ситуацията след първите две тримесечия на годината.

На дискусията присъства Антон Андонов, Изпълнителен директор на ЕРА България, който коментира, че на този етап пазарът е движен от фактори като ръста на доходите на домакинствата и нуждата от повече комфорт, подкрепени от банковото кредитиране, което води до плавен ръст в средните цени на жилищата.

Андонов обърна внимание, че разходите за строителство продължавата да се покачват, което поставя пазара в необичайна ситуация. За последните пет години строителните разходи са нарастнали средно с 2,4 % при средно равнище в ЕС от 1, 7 %, но през първите две тримесечия на 2021 ръста е по-голям – съответно 5,2 % и 8,5 %, а очакванията са че ще продължи да расте още нагоре. Това води до несигурност сред предприемачите.

В същото време нулевите лихви по депозитите, а при по-големите суми дори и отрицателни, ръста на инфлацията и липсата на сериозна инвестиционна алтернтива на паричния и фондовия пазар, води до натиск за вземане на решение от участницити на пазара, което е предпоставка за нарастване на търсенето и цените. Андонов коментира, че в настоящата ситуация пазара е труден за прогнозиране и поне още няколко тримесечия ще остане такъв.

Антон Андонов посочи две дефиниции за балон на имотния пазар, като заяви, че и по двете не може да се говори за такъв у нас. Едното определение за балон на жилищния пазар предполага нарастване на цените с поне 50 % за тригодишен период или с поне 100 % за петгодишен. По данни на НСИ от януари 2006 г. до третото тримесечие на 2008 г., когато се достигна до срив на пазара на имоти, ръстът е бил 63 %. Но ако разглеждаме второто тримесечие на 2018 г. с второто тримесечие на 2021 г. покачването е 16,5 %. Данните показват, че първата част от дефиницията за балон не е изпълнена, тъй като нямаме нарастване с 50 % за три години. Същевременно цените на жилищата у нас през последните шест години са се увеличили с 46 % при средно увеличение от 40 % за ЕС, което е в противоречие и с втората част от определението, защото няма нарастване от 100 % за пет години. Андонов обобщи, че цените у нас следват развитието на цените в Европа.

Участниците в дискусията коментираха още, че цените на жилищата в София са нарастнали с 63 % за шест години, но през първите две тримесечия на 2021 ръста е над 11 %, докато за пет години средно е бил 9 %. Цените на старите жилища растат по-бързо, отколкото на новите.

Второто определение, което дава Антон Андонов за балон на пазара е обвързано с покачването на цените само заради очакванията на хората, без реалната намеса на фундаментални фактори като търсенето и предлагането, доходите, кредитиране, инфлация, вътрешна миграция, а в последната една година и COVID-19.

Андонов посочва още че през последните 11 години се сключват средно 220 хил. сделки с имоти, докато през 2007-2008 г. те са били средно 320-330 хил. От 2015 година насам индексът на цените на имотите и общият доход на домакинствата се променят успоредно и това е основната причина за ръст на цените.

По отношение на кредитирането – най-много сделки е имало през 2018 година, към настоящия момент сме далеч от сделките тогава. През последните шест години всяка шеста сделка с жилище се финансира с ипотечен кредит, а за София – всяка втора-трета сделка. София продължава да води по дял на отпуснати ипотечни кредити, но в последните години и останалите големи градове увеличават дела си и пазарът се насочва към равновесие, коментират още експерти от банковия сектор.

Андонов посочва още, че към момента няма друг актив освен доходността от наем на жилищен имот, който да расте толкова бързо – 15 %. През последните пет години спестяванията растат по-бързо от кредитите, както и все по нарастващата нужда на хората да живеят по-конфортно и на по-голямо пространство, предполага устойчивия ръст на цените на жилищата.

Андонов е подкрепен и от данните на банковите институции, които потвърждават, че над 60 % от закупените жилища са с три или повече спални, като продължава и тенденцията за закупуване на къщи в близост до големите градове.