публикация: 27 Април 2020
Какво сподели Антон Андонов, Изпълнителен директор на ЕРА Недвижими имоти, пред изданието Капитал Дом за пазара на недвижими имоти и предстоят ли промени, можете да прочетете в статията по-долу:
Като част от голяма международна компания за посредничество при сделки с жилищни имоти с близо 50 - годишна история, устояла на кризи и спадове, ние от ЕРА Недвижими имоти сме особено внимателни с прогнозите в тази извънредна ситуация. Развитието на пазара на имоти и в частност на цените е изцяло зависимо от развитието на заразата с Covid-19 в България и по света, продължителността и обхвата на мерките за ограничаването разпространението на вируса и отражението им върху развитието на икономиката.
Цените на пазара на имоти отразяват съотношението между търсенето и предлагането от една страна, а от друга нагласите и очакванията на участниците в него. Въпреки, че очакванията на купувачите в момента са цените на имотите да спаднат рязко – това няма как да се случи веднага, а ако се случи ще стане плавно и разтеглено във времето.
През последния месец по време на действие на ограниченията във връзка с въведеното извънредно положение в страната – активността на пазара на имоти спадна до 20-30 процента от обичайната. На пазара са само имоти и купувачи, които са силно мотивирани, преобладаващата част предпочитат да изчакат да премине опасността от заразяване и тогава да продължат да продават или търсят имот за покупка. Част от продавачите в момента са склонни да договарят отстъпки в рамките на 5-10 % от обявената цена и мотивираните купувачи, които имат реална нужда от ново жилище се възползват смело от тези възможности. Още в първите 1-2 седмици в ЕРА се появиха немалко купувачи с налични пари, търсещи вложение в имоти с цел инвестиция. Това са предимно клиенти с усет към пазара на имоти, които поискаха да се възползва от извънредната ситуация и да инвестират в качествени имоти, на добри локации с максимални отстъпки от цените. До отмяна на извънредните мерки не очакваме да се случи рязка промяна в ситуацията.
Веднага след отпадане на ограниченията и опасността от заразяване очакваме повишаване на активността на пазара вследствие на изкуственото задържане, очертаващо се 2-3 месеца. Очакваме тримесечен период с повишена активност и сделки при цени с 5-10% по-ниски от нивата преди извънредното положение. Активни ще бъдат купувачите с реална жилищна нужда и инвеститорите. Независимо от движението на цените на имотите, в дългосрочен план те остават най-сигурната и доходоносна инвестиция в България. За разлика от финансовата криза през 2008 година, когато парите „изчезнаха“ от финансовите пазари, сега ситуацията е обратната – пари има.
Най-трудно за прогнозиране е какво ще се случи в следващите 1-2 години. С уговорката, че за да правим такива прогнози е необходимо да видим края на извънредните мерки и опасността от зараза с вируса и следващ пик на заболеваемостта да отмине, възможните сценарии са два:
Първият сценарий, очакван до голяма степен от страна на купувачите е, че вследствие на намаленото търсене – цените ще започнат да падат. В началото на всяка година в ЕРА даваме прогноза за развитие на пазара, която почива на движещите фактори като ръст на икономиката и доходите, достъпност до кредити, вътрешна миграция на населението, алтернативна доходност за свободните парични средства и правим уговорката, че прогнозираният сценарий би се осъществил при липсата на външно за пазара на имоти извънредно събитие от шоков характер. За 2020-та година нашите прогнози бяха за задържане на цените на нивата от 2019-та, но през първите месеци на годината цените продължиха да вървят нагоре, вследствие на слуховете за евентуална промяна във валутния курс евро-лев при влизането ни в еврозоната – и така докато не ни връхлетя вирусната пандемия.
Шоковото въздействие на тази здравна криза се отразява по три линии на пазара на имоти: резкият спад в БВП на българската и световните икономики, песимистичните нагласи за бъдещето у хората и „обединяване“ очакванията на голяма част от купувачите около тезата, че цените ще паднат вследствие на кризата и превръщането им в самоизпълняваща се прогноза.
Вече излязоха първите прогнози за движението на БВП на България до 2021-ва година на сериозни институции като Световната банка, МВФ, Уникредит и други, според които страната ще възстанови предкризисните си нива на икономиката до края на следващата година. Това е първата позитивна новина от началото на кризата, която означава, че след рестарта на икономиката – през следващите 18 месеца ни очаква растеж и възстановяване.
По-тежко на пазара на имоти ще се отрази негативната промяна в нагласите за бъдещето у хората. Покупката на имот е сериозна стъпка, която не се предприема в период на несигурност. Като се има предвид, че преобладаващата част от сделките на пазара на имоти до момента се реализираха с банкови кредити – можем със сигурност да очакваме отлив от пазара на половината от купувачите с кредит в рамките на първото тримесечие след рестарта на икономиката. ЕРА е кредитен посредник, вписан в регистъра на кредитните посредници в БНБ и като такъв следи от първа ръка поведението на банките в извънредната ситуация. Обобщено, достъпът до кредити е почти без промяна с малки и временни изключения – до 1-2 месеца от излизане от извънредното положение. При част от банките има намаляване на съотношението дълг-доход от 90% до 80-85% за различните видове имоти, въвеждат се временни ограничения за кредитиране на кредитоискатели от най-засегнатите отрасли и финансиране покупка на имоти в строеж на Акт 14. Лихвите остават ниски и без промяна. Впоследствие с възстановяване на икономиката - оптимизмът у купувачите с кредит ще се завърне, но това няма да бъде бърз процес.
Превръщането на очакването за спад на цените в самоизпълняваща се прогноза също ще повлияе на пазара, но при оптимистичен сценарий за развитие на икономиката няма да окаже дългосрочен ефект.
Вторият сценарий е за временен спад на цените до края на годината и възстановяването им през следващата. Доколко е вероятен този сценарии зависи основно от възстановяването на българската и европейската икономики. Сигналите и прогнозите са, че вследствие на мащабните мерки за осигуряване на ликвидност и подкрепа от страна на ЕЦБ и европейските правителства – европейската икономика ще възстанови нивата си до края на другата година. От друга страна историческите данни сочат, че спадът на цените на имотите се разтегля в период от няколко години. След финансовата криза от 2008-а, реалното намаление на цените се случи в периода 2010-2012 година – близо две години след началото и. Това основно се дължи на факта, че особено на вторичния пазар на имоти, на продавачите им е необходимо значително повече време за да осъзнаят и се съобразят с новите реалности. Заработването на икономиките на пълни обороти ще пресече процеса по спад на цените вероятно в период 6-12 месеца от рестарта.
От гледна точка на факта, че цените са отражение и крайно проявление на другите движещи фактори на пазара на имоти, за нас от ЕРА са важни останалите процеси, развиващи се под повърхността. Най-важният показател, който в ЕРА следим е срокът за продажба на имот или за колко дни от обявяването на имота на пазара ще се намери купувач за него. През 2018-та година срокът за продажба по данни на ЕРА недвижими имоти е бил средно около 60 дни, през 2019-та се увеличава до 90, а през 2020-та очакванията са, че ще нарасне до и над 120 дни. Това е показател, който измерва търсенето и предлагането от една страна и доколко имотите се предлагат на пазарни цени от друга. Както пояснихме по-горе, продавачите на вторичния пазар на имоти по-бавно взимат решения, което удължава престоя на техните имоти на пазара. Ще реализират успешни продажби само тези от продавачите, които бързо се ориентират на пазара и съобразявайки се с реалностите – направят очакваните отстъпки в цената към купувачите.
Предвид промяна в профила на купувача от покупка с кредит за живеене или инвестиция към покупка с налични средства – може да се очаква осезаемо преместване на фокуса към покупка на новопостроени имоти, наричани на жаргон от професионалните участници на пазара като нас „Ново строителство“ или първичен пазар. Това ще се случи по две причини: Първо, профилът на купувачите, инвестиращи налични спестени средства е такъв, че те търсят най-добрата възможност от гледна точка на дългосрочна възвращаемост. Трудно бихте инвестирали значителна сума пари в панелен имот на 70 години, освен ако не се нуждаете да се нанесете в него веднага и сте с ограничени финанси, а в случая с тази група на инвестиращи рядко се случва така. Второ, строителите и инвеститорите като професионални участници основно на първичния пазар на нови сгради много по-бързо се ориентират в пазарната обстановка, действат по-адекватно и със сигурност „ще оберат“ по-малкото налични купувачи от пазара. Покупките „на зелено“ ще продължат, но на инвеститорите ще им се наложи да правят значителни отстъпки за да привличат купувачите – от една страна се увеличава рискът при покупка на имот в строеж от недовършване на строежа поради намаленото търсене и свитото финансиране от банките с фирмени кредити за отрасъл строителство, от друга новозапочнатите сгради ще се застъпят с такива в напреднал етап от строителството или вече завършени и с разрешение за ползване.
Другата тенденция, която се откроява рязко в рамките на първия месец от кризата е засиления интерес към покупка на къщи с двор, имоти в затворени комплекси разполагащи с паркова среда и крайградски имоти. Това е съвсем обяснимо при ситуацията на строги ограничения в придвижването и липсата на възможност за разходки. Според ЕРА тази тенденция в търсенето ще остане дългосрочна.
По отношение на наемите отчетливо се наблюдава тенденция в спад на наемите с до 20% от нивата преди извънредните мерки. Възстановяването на наемните нива ще продължи повече от 2 години, т.като хората живеещи под наем, обикновено са тези с несигурни доходи, които са най-засегнати сега по време на извънредното положение.
В заключение, отговорната позиция на професионалисти с дългогодишен опит ни кара да се въздържаме от категорични дългосрочни прогнози, преди обявяване краят на ограниченията и рестартиране на икономиката.