публикация: 1 Септември 2022
Текущият възходящ тренд на цените на недвижимите имоти започна приблизително през 2014 г. Промените в общата стойност на сделките (House Sales Index Of Value Of Transactions) изпреварват значително ръста на цените на жилищата (House Price Index) за периода 2014-2017 година, и в по-малка степен в следващите две години.
За целия разглеждан период е характерен един механизъм на усилване на ръста или спада на цените, нещо особено видимо по време и след Covid-19 кризата. В периодите когато цените на жилищата растат, общата стойност на сделките значително изпреварва този ръст, и обратното спада на цените е съпроводен от чувствително по-голям спад в общата стойност на сделките. Този „механизъм на усилване“ беше особено видим през 2012 г., когато цените намаляха с -2,1 %, (фиг.1), а стойността на транзакциите с -14,6 %, и през 2017 г., когато цените се увеличиха с 4,3 %, а стойността на транзакциите с 15,1 %. През 2018 г. и в по-малка степен през 2019 г., повишенията на цените на жилищата бяха съвсем малко по-ниски от увеличенията на общата стойност на сделките, което предполага слабо увеличение на броя на сделките.
Този механизъм на усилване не е толкова ясно изразен в България (фиг.2). Изключвайки 2014 година когато цените растат със 1,4 % на годишна база, а стойността на транзакциите с 33,2 %. От 2015 г. до Covid-19 кризата, цените на жилищата и стойността на транзакциите, а оттам и броят им се изменят с много сходни темпове, а през 2015 година процеса е обратен - цените растат с по-бърз темп от стойността на транзакциите. С оглед на факта, че ръста на цените води до по-висок ръст на стойноста на транзакциите, а следователно и по-голям брой сделки, то това означа, че търсенето в значителна степен е ценово мотивирано. Ако това е валидно за страните от еврозоната, то в много малка степен това е валидно за България. Периода от 2015-та до 2020-та година трудно могат да ни убедят, че търсенето на жилища в България реагира агресивно на промените в цените на жилищата.
Има нещо общо обаче между всички 14 държави от ЕС, които предоставят данни за тези индикатори, а то е че Covid-19 даде силен импулс на пазара на жилища в Европа.
Шокът, който провокира пандемията от Covid-19, нямаше икономическа основа както при ипотечната криза от 2008 г. Мерките за социална дистанция и ограничаването на мобилността, дадоха силен импулс на търсенето на пазара на жилища. Спада в икономическия растеж и влошаването на състоянието на икономиките като цяло, не само не обърна възходящия тренд на цените на жилищата, а и го ускори в известна степен, главно под въздействието на силното търсене, мотивирано донякъде от желанието за повече лично пространство, породено от спецификата на пандемията с Covid-19. Пазарите на жилища във всички изследвани държави отчетоха значителен ръст на броя на сделките през третото тримесечие на 2020 спрямо предходното, т.е по времето на първия локдаун.
Българският пазар на жилища реагира с втория по-големина ръст на сделките - с 46.5 % спрямо предходното тримесечие. Този импулс, който получи жилищния пазар се запази и през цялата следваща година.